Dlouhá léta jsme byli zvyklí na způsob hlasování na členských schůzích domovní samosprávy družstva. Nyní ale v našem domě vznikla právnická osoba společenství vlastníků a my jsme zjistili, že způsob hlasování na shromáždění společenství vlastníků se liší od družstevních členských schůzí. Můžete popsat hlavní rozdíly?

Odpověď:

Hlasování členů družstva na členských schůzích samospráv upravují stanovy družstva. V zásadě platí tyto pravidla:

• členská schůze je usnášeníschopná, sejde-li se více než polovina členů družstva v příslušné samosprávě, k přijetí usnesení (až na výjimky) je třeba nadpolovičního souhlasu přítomných členů

• členská schůze je usnášeníschopná i v případě, že se sejde menší počet členů družstva v příslušné samosprávě, nejméně však 3 členové, a to po 15 minutách od času svolání řádné schůze, k přijetí usnesení je třeba souhlasu alespoň dvou třetin přítomných členů družstva

• každý člen má jeden hlas, v případě společného členství manželů v družstvu mají manželé také jeden hlas

Hlasování vlastníků jednotek ve společenství vlastníků se řídí zákonem č. 72/1994 Sb. (ZÁKON ze dne 24. března 1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonů č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb. a č. 179/2005 Sb.

Pro hlasování platí aktuálně (po novele z roku 2005) následující pravidla (§ 11 zákona):

• Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

• Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu ; spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.

• K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

• K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby  je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy  a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.

• Jsou-li členy společenství pouze tři vlastníci jednotek, je zapotřebí k přijetí usnesení podle odstavců 2 a 4 souhlasu všech vlastníků jednotek.

• V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení odstavců 1 až 6.

• Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů

Petr Černý – září 2006